Nein – Kredit ist nicht gleich Kredit. Es lohnt sich immer, die verschiedenen Angebote und deren Leistungen und Konditionen miteinander zu vergleichen. Als man sich um die Baufinanzierung kümmerte, hat man ja schließlich auch tage-, wochen-, ja möglicherweise monatelang den Wirtschaftsteil studiert, Expertenrat hinzugezogen, Angebote eingeholt.

Die Chance zum Wechsel: Das Auslaufen der Zinsbindung

Wenn dann eines Tages die Zinsbindungsfrist für das Darlehen, in unserem Beispiel ein Baudarlehen, abgelaufen ist, sollte man sich also die Mühe machen, erneut Angebote zu vergleichen. Denn in der Regel ist an diesem Tage ja noch nicht alle Schuld beglichen und die sogenannte Anschlussfinanzierung steht an. Diese schließt, wie das Wort schon vermuten lässt, an die erste Finanzierung an, und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem die Zinsbindung abgelaufen ist. Wenn der bisherige Kreditgeber sich auch bei dem erneuten Vergleich als günstig erweist, dann schließt man vielleicht eine sogenannte Prolongation, zu deutsch “Verlängerung”, ab: Der bisherige Vertrag wird also bloß verlängert.

Umschuldung: Weg vom Teuren mit Hilfe des Günstigen

Oft jedoch findet man andere, bessere Angebote. In diesem Fall ist die Umschuldung das Mittel der Wahl. Umschuldung bedeutet, dass man den alten, noch laufenden Kredit, der nicht so günstige Konditionen aufweist, mit einem neuen Kredit mit besserem Zinssatz abbezahlt. Dieses ist eine gängige Praxis im Finanzwesen.

Und diese Idee der Umschuldung sollte sich jeder, der einen Kredit aufgenommen hat, egal ob zur Baufinanzierung oder für etwas anderes, einmal durch den Kopf gehen lassen.

Gründe für die Aufnahme eines neuen Kredits

Es kann verschiedene Gründe geben, die einen zur Umschuldung von einem oder mehreren Krediten bringt. Eine Umschuldung kann in Frage kommen, wenn man mehrere Verpflichtungen zusammenlegen möchte, oder eben auch, wenn man den geforderten Ratenzahlungen schlicht und ergreifend nicht mehr nachkommen kann. Ist Letzteres der Fall, kann man sich bei einer anderen Bank informieren, ob man einen günstigeren Kredit zur Abschuldung des bereits bestehenden Kredits aufnehmen kann. In diesem Fall sollte man zuvor am Besten mit einem Schuldnerberater sprechen, um die bestmögliche Vorgehensweise mit der Bank im Vorfeld abzusprechen, um die erwünschten Ziele und Konditionen bei der Bank für die Umschuldung auch zu erlangen.

Kalkulationen zur Entscheidungsfindung

Wenn eine Umschuldung nur mit Vorteilen und Ersparnissen bespickt wäre, würde dies natürlich jeder tun. Deswegen fallen auch bei einem Umschuldungskredit wieder neue Bearbeitungsgebühren und Zinsen an. Worauf es jetzt ankommt, sind Rechnungen und Kalkulationen. Ist der neue angebotene Kredit in den grundsätzlichen Bedingungen nicht günstiger, ist davon abzuraten.
Als Faustregel gilt, dass sich eine Umschuldung erst dann finanziell bezahlt macht, wenn der effektive Jahreszins des neuen Kredits deutlich unter dem des alten liegt. Außerdem lohnt sich der Abschluss eines neuen Ratenkredits dadurch, je größer die Restlaufzeit des Altkredits und je höher der Kreditbetrag ist.

Dass der Bauzins derzeit seinen niedrigsten Wert in der deutschen Geschichte hat und der Appell zum Immobilienkauf in den Medien immer lauter wird, ist nichts Neues. Besonders in jungen Jahren aber ist der Gedanke an den Erwerb einer eigenen Immobilie noch sehr fremd, da weder ein ausreichendes Einkommen noch die Bindung an einen festen Ort vorhanden sind. Allerdings wäre die Investition jetzt besonders ratsam und auch im jungen Alter realisierbar!

Als junger Mensch hat man zunächst erst einmal andere Gedanken, als bereits für das Alter vorzusorgen und in Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren zu denken. Das mag vorerst abschrecken. Zudem spricht der häufige Wechsel des Wohnorts gerade bei Akademikern, die durch einen häufigen Ortswechsel umfangreiche Berufserfahrungen sammeln, alles andere als für einen festen dauerhaften Wohnsitz. Doch scheinbar überschätzen zu viele junge Leute den Aufwand und die Investition, während sie hingegen ihr finanzielles Leistungsvermögen unterschätzen.

Immobilien als Altersvorsorge und sichere Geldanlage

Dabei liegen die Argumente für einen Immobilienkauf, egal ob für Alt oder Jung, derzeit direkt auf der Hand: hohe Sicherheit, Inflationsschutz, Steuervorteile, Rendite oder mietfreies Wohnen im Alter. Der Bau oder Kauf einer Immobilie stellt einen wichtigen Baustein der privaten Altersvorsorge dar und ist eine gute und vor allem sichere Geldanlage. Die Bauzinsen befinden sich derzeit im absoluten Zinstief und deswegen gäbe es wohl nie wieder die Möglichkeit, so billig zu den eigenen vier Wänden zu kommen.

Die nötigen Förderungsmittel des Staates sind vorhanden und die Kulanz von Seiten der Banken größer denn je. Gerade bei jungen Käufern sind extrem flexible Modelle erforderlich, auf die die Banken erstaunlicherweise mit sehr zahlreichen Angeboten antworten.

Flexible Finanzierungsmöglichkeiten

Die flexiblen Finanzierungsmöglichkeiten überlassen gerade bei der Rückzahlung des Darlehens große Freiheiten: Fast über drei Viertel der deutschen Banken bieten Sondertilgungsoptionen an und gewähren zudem einen mehrmaligen Wechsel der Tilgungshöhe. Mit solchen flexiblen Rückzahlungsoptionen würde sich der Kredit für die neue Immobilie relativ leicht anpassen, wenn sich die beruflichen wie privaten Verhältnisse von jungen Menschen im Laufe der Jahre ändern. Ein weiteres derzeit hoch umworbenes Angebot von Banken ist der so genannte „U35“-Kredit, der speziell auf die Lebens- wie Berufssituation von jungen Menschen zugeschnitten ist: die Ratenanpassung kann während der Zinsfestschreibung mehrmals kostenlos vorgenommen werden, eingeplant sind zwei bis drei kostenlose Ratenaussetzungen, mit deren Hilfe ein vorübergehender Liquiditätsengpass überbrückt werden kann.

Besonders attraktiv ist die bis zu dreimalige Möglichkeit der Übertragung des Darlehens auf ein neues Objekt. So kann man eine bereits finanzierte Wohnung wieder verkaufen und eine neue Wohnung zu den gleichen Konditionen wieder finanziert werden. Dies ermöglicht den jungen Leuten einen problemlosen Standortwechsel und so können sie schon jetzt für ihr Alter vorsorgen und dennoch ihre jugendliche Flexibilität bewahren.

Ein Mittelweg kann es oftmals sein, ein paar Jahre zu sparen und zu versuchen den Großteil der Kosten aus eigener Tasche zu bezahlen damit die Kreditbelastung nicht zu hoch ausfällt. Beim Kredit selbst gilt es genau zu vergleichen, die verschiedensten Anbieter genau zu betrachten und auf keinen Fall vorschnelle Entscheidungen zu treffen. Bei der Berechnung der benötigten Summe machen viele oftmals den Fehler wichtige Punkte zu vergessen. So muss man beispielsweise auch die Maklergebühr oder die Kosten für die Grundbucheintragung beim Notar in seine Kalkulation miteinbeziehen, genauso wie die anfängliche Doppelbelastung von Kreditrate und Miete (solang das Haus noch nicht bezugsfertig ist).

Außerdem sollte man sich auch eine gewissen Summe für unvorhergesehene Ereignisse auf der Seite behalten – ein Hausbau wird schnell mal teurer als man denkt, und bei älteren Häusern muss oft etwas saniert bzw. erneuert werden. Vergessen darf man auch die Maklergebühren nicht, die inzwischen in so gut wie jedem Gebiet Deutschlands ansässigen Makler, seien es Immobilienmakler Köln, Düsseldorf, Leipzig oder München, die Makler kosten natürlich auch ihr Geld was man bei der Planung nicht außer Acht lassen sollte. Auch kann man beim Hausbau schnell mal einen Steuerberater brauchen, der einem auch gute Tipps zu Förderungen und anderen Unterstützungen vom Staat geben kann, dafür aber natürlich auch sein Gehalt haben möchte.

Zum Thema Förderungen und Unterstützung vom Staat kann man sich aber nicht nur beim Steuerberater informieren, sondern auch im Internet gibt es inzwischen einige gute und informative Seiten dafür. Oftmals steht einem mehr Förderung zu als man denkt, beispielsweise wenn man mindestens zwei Kinder hat, ältere Familienmitglieder bei sich aufnimmt und dafür das Haus entsprechend einrichtet. Baut man sein Haus nach neuesten Umweltschutzstandards oder baut man beispielsweise eine Solartherme ein kann man auch mit Förderungen rechnen. Was natürlich auch gefördert wird ist der behindertengerechte Bau oder Umbau für ein beeinträchtigtes oder gebrechliches Familienmitglied. Hier sollte man sich auf jeden Fall schlau machen, um auch das Geld zu bekommen das einem zusteht. Wenn man sich im Vorhinein eine gute Planung zurecht legt kann man viele Risiken von vornherein ausschließen und dem Hausbau steht nichts mehr im Wege.

Schon seit Monaten sinken die Zinsen für Hypotheken. Das kann angehenden Bauherren natürlich nur Recht sein. Der Stimmungsindex Baufinanzierung der comdirct Bank ist gleichzeitig entsprechend gestiegen. Langfristig ist ein Aufwärtstrend zu verbuchen. Während der Trend im November das letzten Jahres noch bei 103,2 Punkten lang, ist er nun um fast drei Indexpunkte auf 106 geklettert. Im gleichen Zuge steigt auch die Akzeptanz von Förderprogrammen für das eigene Heim. So können sich inzwischen 42 Prozent aller Deutschen vorstellen zb. öffentliche Fördermittel der KfW Privatbank in Anpruch zu nehmen, im November waren es nur 35,1 Prozent.

Grundsätzlich bleibt die bevorzugte Finanzierungsart ein Immobilienkredit. Ganze 60,5 Prozent aller Befragten sehen das so. Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der comdirekt Bank sagt : “Der Staat unterstützt den Bau von Wohneigentum. Wer diese Fördermittel in Anspruch nehmen möchte, sollte sich darüber möglichst frühzeitig Gedanken machen, denn der Antrag auf einen niedrig verzinsten KfW-Kredit muss gestellt werden, bevor mit dem Kauf oder Bau begonnen wird. Bauherren brauchen sich dafür nicht direkt an die KfW zu wenden, sie können die Förderung einfach bei ihrem Baufinanzierer oder ihrer Bank beantragen.”

Auf die Höhe der Tilgungsraten an sich, haben Sonderzahlungen in der Regel keinen Einfluss, jedoch wirken sie sich positiv auf die Höhe der Zinslast aus. Diese wird immer auf die noch offene Restschuld berechnet. Mit jeder Sonderzahlung hilft man sich also gleich doppelt. Zum einen reduziert man die Restschuld, zum anderen senkt man aber auch die Zinslast für alle Folgenden Zahlungen. Wer sich vornimmt jährlich Sonderzahlungen vorzunehmen und sich auch daran hält, kann die Laufzeit der Finanzierung deutlich senken.

Das Problem dabei ist jedoch die nötige Disziplin, denn obwohl sich die meisten Darlehensnehmer zu Beginn der Finanzierung vornehmen Sondertilgungen zu leisten, halten sich in der Praxis nur die Wenigsten daran. Häufig wird das Angesparte Geld für andere Anschaffungen verwendet.

Was das Jahr 2010 für Bauherren in Petto hat, sagt Robert Haselsteiner, Zinsexperte und Vorstand der Interhyp Ag, voraus. So wird die Europäische Zentralbank voraussichtlich in den ersten sechs Monaten des Jahres den Leizins bei einem Prozent halten. Damit würde auch der Bauzins in der erste Jahreshälfte niedrig bleiben. Ab der Jahresmitte soll es allerding zu Erhöhungen des Leitzinses kommen. Bauherren sollten also am besten in den ersten sechs Monaten des neuen Jahres versuchen sich die momentan günstigen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum festschreiben zu lassen, um der Bauzinserhöhung der zweiten Jahreshälfte zu entgehen.

Für Diejenigen, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen und ihren Baukredit abzahlen, gibt es aber auch Grund zu handeln. Von den momentan niedrigen Zinsen kann man nämlich für die Anschlussfinanzierung auch profitieren wenn die bestehende Zinsbindung erst in 12 bis 60 Monaten ausläuft. Hierzu sollte man sich am besten mit einem unabhängigen Berater zusammensetzen.

Wer ein Haus ohne Eigenkapital bauen will, sollte sich klarmachen, dass sich unter Umständen nicht alle Wünsche verwirklichen lassen. So muss man eventuell die Größe des Gebäudes nach unten hin korrigierenund auf gewissen Ausstattungsmerkmale verzichten um die Bausumme möglichst gering zu halten. Dabei sollte man beachten, dass man keine wichtigen Investitionen weglässt, wie beispielsweise eine moderne Heizanlage.

Ebenfalls sollte man sich darauf gefasst machen, ordentlich mit anzupacken. Wer als Bauherr viel Eigenleistung einbring kann sich schonmal die einen oder anderen Kosten für Handwerker sparen. Geraten sei jedoch hierbei, nicht all zu sehr zu übertreiben, denn viele Dinge bekommt man als Laie einfach nicht hin und es besteht die Gefahr ungewollt zu pfuschen. Die Ausbesserung durch Profis kann die Baukosten dann schnell wieder in die Höhe treiben.

Nun ist es an Bund und Ländern dem Bauherrn unter die Arme zu greifen. Wer sich beimHausbau zum Beispiel für eine Sonnenenergie-Anlage entscheidet, kann eine Förderung für den Ausbau von regenerativenEnergien kassieren.

Hat man alle diese Punkte berücksichtigt, ist man dem Eigenheim einen Schritt näher gekommen. Nun kommt der entscheidende Punk: Der Gang zur Bank. Keine Bank wird eine Finanzierung bewilligen, wenn man keinen detaillierten Finanzierungsplan vorlegt. Man sollte sich für die Planung ein wenig Zeit nehmen.

Der Traum vom eigenen Haus ist etwas, dass viele Menschen in die Realität umsetzen. Dies ist eine lohnende Investition, die sich langfristig auszahlt. Sie hilft beim Vermögensaufbau und bietet dem Eigentümer die Sicherheit im Rentenalter keine Miete zahlen zu müssen. Ein Baudarlehen von der Bank zu bekommen ist leicht, da die Bank die Gewissheit hat, dass sie das Geld für das was sie finanziert sicher zurück bekommt. Für beide Seiten ist solch ein Baudarlehen eine sichere Angelegenheit. Trotzdem existieren noch immer Irrtümer die es gilt aus der Welt zu schaffen.

Ein Irrtum ist beispielsweise, dass die Finanzierung für Immobilien ohne Eigenkapital funktioniert. In diesem Fall ist das Risiko, für die Bank nicht die volle Investitionssumme zurück zu bekommen, zu groß. Ebenfalls ist es so, dass je weniger Eigenkapital hinein fließt, desto höher ist die Finanzierung, da die Banken ihr Risiko in die Konditionen mit einrechnen.

Als falsch gilt auch, dass die finanzielle Belastung mit den Jahren weniger wird. Es ist so, dass die meisten Immobilienkäufer ein so genanntes Annuitätendarlehen vereinbaren, bei dem Schuldner über die gesamte Zeit die selbe Summe für Zins und Tilgung zahtl, bis das Darlehen komplett abgezahlt ist. Im Laufe der Jahre steigt der Tilgungsanteil der Kreditraten, im Gegenzug sinkt der Zinsanteil.

Ebenso ist das beste Darlehen nicht unbedingt das mit dem niedrigsten Zinssatz. Nur der Blick auf die Restschuld liefert einen zuverlässigen Preisvergleich. Die Kunden müssen den verschiedenen Kreditgebern identische Angaben machen um Angebote vergleichen zu können. Hierbei ist der günstigste Anbieter derjenige, bei dem nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld am niedrigsten ist. Auch dies sagt aber noch nicht alles über die Qualität des Darlehensvertrages aus.

Ein weiterer Irrtum ist, dass die Hausbank immer am besten berät. Ein wichtiges Argument für ein Darlehen bei der Hausbank ist, dass diese womöglich schon seit vielen Jahren die Konten und die Spargroschen verwaltet und das es dem Kunden hier leichter fällt einen Kredit zu beantragen. Jedoch darf hier nicht vergessen werden, dass die Banken nicht beraten sondern verkaufen. Daher sollten die Konditionen verschiedener Banken und Online-Vermittler geprüft werden bevor ein Darlehen bei der Hausbank unterschrieben wird.

Wer umweltfreundlich wohnt, der wohnt in der Regel auch energiesparsam. Zu einem Energiesparenden Haushalt gehören eine gute Dämmung des Hauses sowie eine effiziente Heizung. Je weniger Energie zum Heizen benötigt wird und je weniger davon verlorengeht, desto effizienter ist das gesamte Haus. Das macht sich auch im Geldbeutel bemerkbar durch sinkenden Gas bzw. Stromverbrauch. Einen weiteren Vorteil hat umweltfreundliches Bauen für Immobilienverkäufer. Durch umweltgerechte Umbauarbeiten steigt die Immobilie nämlich im Wert. „Immobilienanbieter profitieren von hoher Energieeffizienz ihres Hauses, denn so können sie einen optimalen Preis erzielen“, so Robert Anzenberger, Vorstand der PlanetHome AG.

Der Imobilienvermittler führte eine Umfrage unter seinen Kunden durch, um herauszufinden, welche Baumaßnahmen am beliebtesten waren. Auf dem ersten Platz landeten Maßnahmen zur Dämmung des Hauses. Zwei Drittel der Befragten hatten solche Maßnahmen bereits getroffen oder planten sie. Auf dem zweiten Platz finden sich diejenigen, die sich schalldichte Fenster und eine optimale Isolierung wünschen. Auf dem dritten Platz ist der Wunsch nach einer umweltfreundlichen Heizung mit Solarunterstützung vertreten. Besonders aufgeschlossen gegenüber solchen Umbauarbeiten zeigten sich übrigens Zwei-Personen-Haushalte sowie die Altersgruppe der 40 bis 69-Jährigen.

Wer Umbauarbeiten plant, sich aber noch nicht um eine Finanzierung gekümmert hat, sollte mal bei einer Umweltbank vorbeischauen. Neben attraktiven Angeboten wird das, dort angelegte Geld ausschließlich zur Finanzierung umweltfreundlicher oder sozialer Projekte verwendet. Für Umweltbewusste, ein zusätzlicher Anreiz.